Bijdrage Week van Losser mei 2017

Veel verhuurders wenden zich tot de notaris voor het goed vastleggen van een huurovereenkomst. Vooral als er betalingsregelingen met termijnen in de overeenkomst staan, kunnen die via een notariële akte zakelijker afgedwongen worden. Ook op andere gebieden is kennis van het huurrecht voor notarissen vereist. Denk alleen al aan de werking van de huurbescherming bij verkoop en de vestiging van een hypotheekrecht waarbij verhuur aan voorwaarden wordt gebonden. Veel uitspraken van bijvoorbeeld de Hoge Raad vullen het wettelijke huurrecht aan.

Wanneer een huurder van een woning overlijdt, blijft de huurovereenkomst even doorlopen. Zijn er geen andere bewoners, die de huur voort kunnen zetten, dan eindigt de huurovereenkomst van woonruimte van rechtswege aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder, tenzij de verhuurder andere (coulantere) voorwaarden heeft gesteld. Erfgenamen mogen de huur ook aan het eind van de eerste maand opzeggen. De woning staat dan weer ter vrije beschikking van de verhuurder. Hoe zit dit dan met de echtgenoot, samenwoonpartner van de huurder of zijn inwonende kinderen?

Een echtgenoot of geregistreerd partner wordt van rechtswege medehuurder als het huwelijk of geregistreerd partnerschap met de huurder gesloten wordt. Voor samenwoners of inwonende kinderen geldt dat zij medehuurder kunnen worden door dit te verzoeken aan de verhuurder. Men moet dan ten minste twee jaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren en ook financieel aan de huurverplichtingen kunnen voldoen. Men kan natuurlijk ook bij het aangaan van de huur gezamenlijk het huurcontract getekend hebben als huurder en medehuurder. Eindigt de huurovereenkomst, dan wordt de medehuurder de huurder. Wat kan hier misgaan?

In 2014 besliste de Hoge Raad over het verzoek van een 56-jarige zoon, die bij zijn moeder inwoonde. De huurovereenkomst was door de moeder gesloten. Na haar overlijden vordert de zoon voortzetting van de huurovereenkomst omdat hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde, de huur wel kon betalen en al minstens twee jaar bij zijn moeder inwoonde.

De Hoge Raad besliste: dat de rechtbank en het gerechtshof gelijk hadden dat er geen sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat kan volgens de Hoge Raad alleen het geval zijn als er sprake is van duurzaamheid. Binnen de samenleving tussen moeder en zoon had er wederkerigheid moeten zijn, doordat de zoon ook een bijdrage leverde aan de kosten van de huishouding en de huur. Maar de zoon betaalde niet mee aan de kosten van de huishouding, waaronder de huur. Er was dus eerder sprake van verzorging van een inwonend kind door de moeder en dat is geen wederkerige relatie. De huur kon daardoor niet door de zoon voortgezet worden.

Tip: Ga bij samenwonen in een huurwoning direct bij de verhuurder na of en wanneer de intrekker medehuurder kan worden. Verhuurders kunnen hier ook eigen voorwaarden voor opgesteld hebben, die uiteraard niet in strijd met de wet mogen zijn. Na twee jaar samenwonen op basis van wederkerigheid kun je dit verzoek doen bij de verhuurder dan wel de vordering bij de rechter. Kom je te overlijden, dan is de medehuurder daarna huurder en kan de huurovereenkomst ongehinderd voortgezet worden. In alle andere gevallen moet de inwoner na zes maanden andere woonruimte gaan zoeken, tenzij de verhuurder anders beslist. Veel verhuurders hebben hier een duidelijk beleid in waar weinig ruimte is voor uitzonderingsgevallen. Regel het dus zelf zo goed mogelijk!

Meld u aan voor onze nieuwsbrief