Bijdrage Week van Losser mei 2016

Notaris mr. Roelanda Poppinghaus uit Losser meldt het volgende:

De woningmarkt is weer nagenoeg terug op het peil van voor de bankencrisis van de zomer van 2008. Wel zijn we allemaal een stuk voorzichtiger en kritischer geworden, wat je ook “voortschrijdend inzicht” kunt noemen. Jonge huizen zijn het meest in trek, maar er is ook zeker een grote groep die liever een ouder huis koopt. Uit nalatenschappen worden ook vaak woningen verkocht die wat ouder zijn en waar dan meestal de verkoper niet zelf gewoond heeft. In de koopakte staat dan een ouderdoms- en een nooit-bewoningclausule. Wat zegt de rechter hierover?

Ouderdomsclausule. X heeft na zijn overlijden zijn woning van circa een eeuw oud nagelaten aan zijn moeder en zijn drie zussen. Na een jaar leegstand is de woning een jaar verhuurd en daarna verkocht aan Y. In de koopakte staat een ouderdomsclausule die er op neerkomt dat de verkopers, gezien de ouderdom van de woning, niet instaan voor het dak, de fundering, de bouwkundige constructie, vloeren, wanden en de eventuele afwezigheid van schimmels en doorslaand en/of optrekkend vocht.

Nooit-bewoningsclausule. Daarnaast staat er in de koopakte een nooit-bewoningsclausule. De erfgenamen geven geen garanties over de kwaliteit van de woning omdat ze er zelf nooit gewoond hebben.

Vochtproblemen. Ruim een jaar later klopt Y bij de erfgenamen aan omdat er zich op een muur in de slaapkamer schimmels hebben gevormd. Uit onderzoek door een aannemer is gebleken dat de slaapkamer heel vochtig is omdat de constructie van de muren niet goed is. Y eist dat de koop gedeeltelijk wordt ontbonden. Hij stelt dat de ouderdomsclausule niet geldt omdat de gebreken zich voordoen in de aanbouw bij de woning die pas 15 jaar geleden is gerealiseerd. Dit heeft niets te maken met de ouderdom van het oude deel van de woning.

Wat zegt de rechter? De Rechtbank Noord-Holland, 02.12.2015 (RBNHO:2015:8199) , oordeelt dat de ouderdomsclausule van toepassing is op de gehele woning, inclusief de aanbouw. De rechter vindt namelijk dat de ouderdomsclausule gelezen moet worden in relatie met de nooit-bewoningsclausule. Er is hier mogelijk sprake van een bouwkundig gebrek. Y heeft echter zijn recht om daarop een beroep te doen prijsgegeven. Gezien het ‘totaalpakket’ van de in de koopakte opgenomen bepalingen, kunnen de erfgenamen zich met recht op niet-aansprakelijkheid beroepen. Bovendien heeft Y er zelf voor gekozen om geen aankoopmakelaar in te schakelen. Y zou misschien een punt hebben als de schimmelvorming aan het normale gebruik van de woning als woonruimte in de weg staat. Daar is de rechter echter in dit geval niet van overtuigd.

Door een ouderdoms- en een nooit-bewoningsclausule op te nemen, is een verkoper niet snel aansprakelijk voor naderhand aan het licht gekomen gebreken. Kopers raad ik aan zich beter te laten voorlichten en om na te denken over een aankoopkeuring.

Meld u aan voor onze nieuwsbrief