Bijdrage Week van Losser april 2017

De woningmarkt floreert, ook al waren er berichten dat het vanaf februari van dit jaar allemaal wat minder werd. Daar was ik zelf als notaris verbaasd over, maar met deze berichtgeving moet je bedenken dat het wel heel erg plaatselijk verschillend kan zijn en ook afhankelijk is van wat er te koop is. Huizen waarbij de badkamer en de keuken er modern en flitsend uitzien, gaan nog steeds het best. Het oog wil ook wat, niet waar?

Toch gaat er nog wel eens iets mis. Verkopers hebben een informatieplicht, kopers moeten onderzoeken wat onduidelijk is. Aspecten als scheuren of leasecontracten worden niet altijd goed aangegeven. Daarbij zijn er ook wel eens klachten over de verkopend makelaar, die iets niet of niet volledig verteld zou hebben over de woning zelf of aspecten in de omgeving. Is die makelaar dan aansprakelijk richting de kopers?

Een verkopend makelaar heeft een opdracht tot verkoopbemiddeling met de verkopers. Omdat hij zo’n overeenkomst niet heeft met de (potentiële) kopers, kan gesteld worden dat hij geen verantwoording hoeft af te leggen richting deze kopers. Dat is niet helemaal juist, zo bleek uit een recente uitspraak van het Gerechtshof in Arnhem. Wat was het geval: een makelaar had opdracht gekregen om de woning van verkoper A te verkopen. Toekomstig koper B vroeg aan de makelaar of op het buurperceel woningbouw mogelijk was. Tijdens de bezichtigingen bevonden zich hier namelijk de resten van een voormalige woning. De makelaar vroeg dit in augustus na bij de gemeente, en die deelde hem mee dat er geen nieuwe woningen gebouwd mochten worden op het buurperceel. Op 4 oktober heeft de gemeente echter alsnog woningbouw toegestaan.

De koop is rond: B had in juli en augustus zelf ook navraag gedaan bij de gemeente. Vervolgens is op 7 oktober de koopovereenkomst getekend. B wist toen niet dat de gemeente net enkele dagen daarvoor alsnog woningbouw had toegestaan. B had in de overeenkomst laten opnemen dat de makelaar had meegedeeld dat op het buurperceel niet gebouwd mocht worden en dacht daarmee altijd gedekt te zijn. De nieuwbouw wordt uiteindelijk gerealiseerd nadat B eigenaar was geworden. Een taxatie heeft uitgewezen dat hierdoor de waarde van de woning van B met zeker 15% is gedaald. B stelt A en de makelaar aansprakelijk voor de geleden schade.

Oordeel Gerechtshof: Een verkoopopdracht aan een makelaar is geen volmacht tot het sluiten van een koopovereenkomst. Dit betekent dat het voor iedereen duidelijk is dat de makelaar niet in naam van de verkoper een koopovereenkomst zal aangaan met eventuele kopers. Uitlatingen van de makelaar kunnen niet worden toegerekend aan de verkoper, dus is de verkoper niet aansprakelijk voor de schade. Wel is er de eis van buitencontractuele zorgvuldigheid. Volgens het Hof moet een verkoopmakelaar ook richting kopers zorgvuldig handelen. In dit geval betrof de mededeling van de makelaar geen eigenschap van de woning zelf, maar een aspect in de omgeving waar hij en de verkoper geen invloed op hadden. De mededeling van de makelaar in juli en augustus 2007 was in overeenstemming met het bestemmingsplan: destijds was er geen woningbouw mogelijk. De makelaar heeft dan ook zorgvuldig gehandeld en de vordering wordt afgewezen. Had het een eigenschap van de woning zelf betroffen, dan was de makelaar naast de verkoper wel aansprakelijk.

Tip: Neem als verkoper maar ook als koper met de makelaar zoveel mogelijk aspecten van de woning door. Wees secuur en eerlijk. Dat is in ieders belang, want niemand wil verrassingen achteraf. Voor kopers raad ik vaak een eigen makelaar aan, voor prijsonderhandeling maar ook de goede navraag. En ook al is niet alles te voorzien, wilt u succesvol zijn, dan moet u het samen doen!

Meld u aan voor onze nieuwsbrief